Ak by ste chceli vedieť, akým spôsobom sa užívatelia pôdy dostali k jej užívaniu, tak by predovšetkým užívatelia mali vedieť transparentne odpovedať na niekoľko otázok a niektoré odpovede by mali byť verejne prístupné.

Súčasný systém priamych dotácií núti užívateľov pôdy k tomu, aby užívali pôdu aj bez právneho vzťahu k nej. Podľa môjho názoru je to značná časť a to bez ohľadu na akých výmerách hospodária. Spôsob určenia hraníc užívania vychádza z údajov o výmerách vlastníkov, s ktorými má užívateľ uzavreté nájomné zmluvy. Táto výmera určuje maximálnu možnú výmeru, ktorú si užívateľ môže na danom bloku LPIS nárokovať. Ak má však len časť výmery, tak si vytvorí užívateľskú hranicu v rozsahu nárokovateľnej výmery, alebo v horšom prípade si nárokuje na celý blok LPIS. V prvom prípade je to akceptovateľný spôsob, lebo na zvyšnú časť bloku LPIS si môže nárokovať druhý užívateľ, čo v druhom prípade už nie je možné bez križovania. Ale aj v prvom prípade užívateľ nemusí hospodáriť na pozemkoch, ku ktorým má právny vzťah.

Predstavte, že každý vlastník má v bloku LPIS niekoľko parciel, ktoré nie sú susedné, ale štatisticky sú rovnomerne umiestnené v celom bloku LPIS. Ak máte s takýmito vlastníkmi uzavreté nájomné zmluvy, tak vaše nároky sú rovnomerne rozdelené na bloku LPIS a keď ich si nakreslíte cez aplikáciu GSAA akékoľvek užívateľské hranice, nikdy nebudete mať všetky prenajaté pozemky v týchto hraniciach, lebo vždy tam budú parcely alebo ich časti, ku ktorým nemáte žiadny právny vzťah. Ak sa vám podarí dohodnúť s ostatnými užívateľmi, tak tí budú na tom rovnako, ale všetci budú mať svoje hranice v rozsahu svojich nárokov. Tento stav je vo všeobecnosti akceptovaný, pokiaľ všetci užívatelia pôdy sa správajú v primeraných hraniciach, tak to akceptujú aj vlastníci. Ak tento stav bude pretrvávať dlhšiu dobu, je to prvý krok k tomu, aby sa využili pozemkové úpravy na usporiadanie pozemkov, ktoré bude vychádzať z reálnych dohôd vlastníkov a užívateľov.

usporiadanie pozemkov a hraníc užívania na podklade zo zbgis.sk

Žltou čiarou je hranica užívania, ktorú si užívateľ zakreslil cez GSAA, modrou sú jeho vlastné alebo prenajaté pozemky (podľa sýtosti výška podielu), zelenou parcely s správe SPF a červenou parcely vo vlastníctve obce. Aj keď to vyzerá opticky, že užívateľ má na pokrytie výmery hraníc užívania dostatok výmery, má jej menej ako 50%, pričom užíva aj susedné bloky (nie sú zvýraznené). Ak ste vlastníkom pozemkov v takomto bloku a neprenajali ste svoje pozemky, môžete si ich dať vyčleniť podľa §12a zákona č.504/2003 Z.z. a prenajať ich farmárom, ktorých chcete podporiť.

Obrátil som sa na niekoľko užívateľov pôdy s takouto žiadosťou o informácie. Aj keď sa v prípade súkromnej spoločnosti nedá využiť zákon o slobodnom prístupe k informáciám, chcel som ich požiadať o pár informácií, na ktoré sa zatiaľ nikto nepýtal a na ktoré ani pravdepodobne nebudú odpovedať. Pýtam sa to preto, lebo som projektant pozemkových úprav a zaujíma ma to aj s ohľadom na §12a zákona č.504/2003 Z.z. a aj preto, lebo spracovanie podkladov pre žiadosti podľa tohto paragrafu vedie v konečnom dôsledku k pozemkovým úpravám.

Mimochodom, §12a má trocha širší kontext a je využiteľná celým spektrom užívateľov pôdy. Postupovať podľa tohto paragrafu môže budúci nájomca alebo samotný vlastník pôdy, ale aj užívateľ pôdy a na jeho základe navrhnúť pre z jeho pohľadu problematickým vlastníkov pozemky, na ktorých by mohli  hospodáriť a súčasne čo najmenej narušili jeho vlastné hospodárenie na pôde. Takže z týchto otázok môžu vzniknúť aj požiadavky na služby, ktoré vieme ako projektanti pozemkových úprav poskytnúť, samozrejme vrátane pozemkových úprav. Možno tieto otázky sú bežného užívateľa pozemkov zbytočné, ale na ich základe bude mať predstavu ako sa dopracovať k pozemkovým úpravám.

Medzi užívateľmi, na ktorých som sa obrátil, boli užívatelia, ktorí prezentovali, že spravujú takmer desaťtisíce tisíc nájomných zmlúv, čo je dosť veľká vzorka, aby sa z nej vedeli určiť niektoré odpovede na otázky, ktoré ma zaujímali. Takisto prezentovali veľké počty právnikov a informačné systémy, takže sa dalo predpokladať, že bude veľmi jednoduché odpovedať na tieto otázky:

1. Z akého dôvodu nemáte zmluvy zapísané v údajoch katastra nehnuteľností? Ako riešite zápis nájomných zmlúv do katastra a prečo ich nezapisujete?
2. Ako si vysvetľujete §1 zákona č.162/1995 Z.z o katastri? Je podľa vás nezapísanie nájomných zmlúv trvajúcich aspoň 5 rokov priestupkom podľa §74?
3. V nájomných zmluvách uvádzate zoznamy parciel, uvádzate aj parcely, ktoré sú vo vlastníctve vlastníka a ktoré neužívate?  Uvádzate výmery parciel a ich častí, ktoré sú užívané (pre priame dotácie)?
4. Ako si zistí vlastník pozemku, ktorý je spoluvlastníkom, že jeho spoluvlastníci majú alebo nemajú uzavreté nájomné zmluvy? Poskytnete im zoznam vlastníkov a vlastníckych podielov, ktoré máte prenajaté? Sú nájomné zmluvy prístupné aspoň pre spoluvlastníkov a vlastníkov pozemkov, na ktorých hospodárite?
5. Koľko vlastníkov a v akej výmere požiadalo o vydanie pozemkov podľa §12a podľa znenia zákona platného do 1.5.2018 a koľko a v akej výmere ich požiadalo podľa aktuálneho znenia zákona?
6. Akú výmeru v blokoch LPIS (vašich užívateľských hraniciach) nemáte pokrytú nájomnými zmluvami a ako platíte týchto vlastníkov?
7. Aké druhy pozemkov uvádzate v zoznamoch obhospodarovaných parciel? Je to dôležité z pohľadu dotácií a odhalilo by to prípadné chyby (viď prípad parkoviska alebo letiska). Upozornili by ste na chyby a vzdali by ste sa dotácií z týchto plôch?
8. Dávate do súladu reálny stav s evidenčným stavom? Dali ste v tejto súvislosti žiadosť na zmenu druhu pozemkov parciel registra C KN?
9. Ak vlastníkom, s ktorými nemáte uzavreté nájomné zmluvy neplatíte, tak im za nájom v prípade, že sa ho domáhajú platíte za posledné tri (ako finančný záväzok) alebo 10 rokov (ako nezákonné obohatenie)?
10. Aký je pomer výmer prenajatých pozemkov vo vzťahu LPIS a pozemkov, ktoré nie sú poľnohospodárske (nie sú vedené v LPIS)?
11. Koľko a aká výmera nájomných zmlúv je predĺžených na základe automatického predĺženia doby nájmu (podľa predchádzajúceho znenia zákona č.504/2003 Z.z.)?
12. Koľko nájomných zmlúv je ešte podľa § 663 až 684 Občianskeho zákonníka? Navrhli ste vlastníkom nové nájomné zmluvy a umožnili im slobodne rozhodnúť o novom užívateľovi?
13. Akú formu majú automaticky predlžované nájomné zmluvy?
14. Prečo a koľko nájomných zmlúv bolo ukončených z dôvodu zmeny vlastníka poľnohospodárskeho podniku? Je prevzatie poľnohospodárskeho podniku cez DPL zmenou, na ktorú sa vzťahuje §12, ods. 5?
15. Aký je počet a výmera nájomných zmlúv uzavretých pred platnosťou zákona č.504/2003 Z.z.?
16. Aká je vážená priemerná doba nájmu podľa druhu nájomných zmlúv, teda zmlúv uzavretých pred platnosťou zákona č.504/2003 a zmlúv uzavretých na základe zákona č.504/2003 Z.z.? (vážený priemer vo vzťahu k výmere).
17. Aký je priemerný nárast výšky nájomného?
18. Aké platíte miestne dane? Platíte ich vo výške stanovenej všeobecným určením zo zákona alebo podľa VZN schváleného obcou? Myslíte, že je podstatný rozdiel medzi výškou podľa VZN a výškou stanovenou všeobecnou vyhláškou a ako kompenzujete tento rozdiel obci?
19. Platíte miestne dane aj za pozemky, ktoré nie sú poľnohospodárske alebo platíte len za plochy, ktoré sú produkčné?
20. Koľko vlastníkov má nájomné zmluvy so zastrešujúcou firmou a koľko s prevzatými alebo spolupracujúcim subjektami (podľa spravovaných zmlúv)?
21. Je zachovanie samostatných subjektov (pôvodných) strategickým zámerom a ochranou pred stropovaním?
22. Koľko pôdy vydala vaša firma alebo subjekty pri pozemkových úpravách podľa §16, ods. 9 a 10 podľa zákona č.330/1991 Z.z. alebo podľa §13, ods. 6 zákona č.504/2003 Z.z.?

Z týchto odpovedí viete odhadnúť, ako vás vidia ostatní užívatelia a aj samotní vlastníci pozemkov. A ak chcete a žiadate veľkých užívateľov o vydanie pôdy, tak tieto odpovede vám poskytnú základné predpoklady k tomu, aby ste boli so svojou žiadosťou úspešný už pri prvom stretnutí s užívateľom a nemusel začať konanie podľa §12a. A viete odpovedať na tieto otázky, aj keď nie ste veľký užívateľ?